Cách tính Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà ra sao?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cần phải nộp các loại thuế và phí như sau (Trừ các trường hợp được miễn đóng thuế, phí và lệ phí theo quy định của Pháp luật):

1. Khi thưc hiện mua bán nhà ở, cả hai Bên bán và Bên mua đều phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính nhất định với Nhà nước:

- Bên bán: Phải đóng Thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng nhà đất với mức thuế suất 25% của phần chênh lệch giữa giá mua vào và bán ra; Trường hợp không có căn cứ tính được chênh lệch giữa giá mua vào và giá bán ra thì áp dụng thuế suất 2% giá chuyển nhượng đất => Căn cứ theo Điểm e Khoản 2 Điều 23 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 (Trừ trường hợp được miễn thuế).

- Bên mua: Phải đóng lệ phí trước bạ 0,5% giá trị ghi trong hợp đồng căn cứ theo Điều 7 nghị định 45/2011/NĐ-CP; Lệ phí chứng thực căn cứ theo Điều 3 Thông tư liên tịch số 62/2013/TTLT-BTC-BTP; Lệ phí địa chính.

- Do vậy, khi khai giá mua bán nhà thấp cả hai bên đều được lợi. Tuy nhiên việc khai giá quá thấp cũng chứa đựng nhiều rủi ro; Vì nếu bị cơ quan có thẩm quyền phát hiện có thể bị truy thu thuế, xử phạt hành chính.

- Ngoài ra, căn cứ vào Điều 129 Bộ Luật dân sự 2005 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo thì:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.

Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu”.

=>Khi giá trị căn nhà có sự biến động lớn (Tăng hoặc giảm giá) một trong hai bên nhận thấy mình bị thiệt; Khi đó rất dễ xảy ra tranh chấp và phía bên kia có thể đưa ra căn cứ 2 bên làm hợp đồng giả tạo (Che giấu hợp đồng chuyển nhượng thật nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với nhà nước) để yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu. Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là các bên hoàn trả nhau những gì đã nhận (Bên mua trả nhà, Bên bán trả tiền); Tuy nhiên các bên đưa nhau ra tòa cũng gặp không ít khó khăn, mất thời gian và gây tốn kém cho cả 2 bên.

2. Lệ phí trước bạ

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về Lệ phí trước bạ, nhà, đất là một trong các đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Theo quy định tại Điều 5, 6, 7 Nghị định này => Lệ phí trước bạ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính Lệ phí trước bạ (Giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành).

3. Thuế thu nhập cá nhân

- Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng là một trong các loại thu nhập chịu thuế. Có hai cách xác định Thuế thu nhập cá nhân mà người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp như sau:

Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (Giá bán - Giá mua)

+ Giá bán: Là giá ghi trên Hợp đồng chuyển nhượng

+ Giá mua: Là giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên Hợp đồng mua bán. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.

Cách 2: Áp dụng trong trường hợp không xác định được giá mua (Là trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên Hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố quy định).

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng

- Ngoài ra, khi chuyển nhượng căn nhà, bạn còn có thể phải chịu các khoản khác như: Phí công chứng Hợp đồng mua bán; Phí đo vẽ; Lệ phí địa chính,…

- Cần lưu ý, theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân; Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp Thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên khi ký hợp đồng chuyển nhượng, các bên có thể tự thỏa thuận để quyết định bên nào có nghĩa vụ nộp Thuế thu nhập cá nhân cũng như các khoản như lệ phí khác theo quy định.

Tư vấn kiến thức kế toán

Hướng dẫn kiểm tra Bảng cân đối phát sinh

Đào tạo thực hành kế toán Xuất Nhập Khẩu