Thuế TNCN đối với chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất

Chủ nhật, 15.12.2019 11:48

- Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất và có công trình trên đất.

- Chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu.

- Chuyển nhượng đất ở có chung quyền sử dụng.

=>Các vấn đề này được quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC; Và được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC.

=>Trường hợp nào được miễn Thuế TNCN đối với chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất?

Thuế TNCN đối với chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất

1. Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC; Thì:

“Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế.

b. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam ……”

Như vậy: Khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở => Sẽ được miễn thuế TNCN (Nếu thoả mãn các điều kiện sau đây):

* Điều kiện 1: Người chuyển nhượng chỉ sở hữu duy nhất 1 nhà ở hay 1 quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng.

Cụ thể từng trường hợp như sau:

- Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng:

+ Chỉ có cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế.

+ Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác KHÔNG ĐƯỢC MIỄN THUẾ.

- Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng.

Nếu vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng. Thì:

+ Vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế.

+ Chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

* Điều kiện 2: Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

* Điều kiện 3: Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Nếu cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất. NHƯNG CHUYỂN NHƯỢNG MỘT PHẦN thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

=> Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định trên.

2. Hướng dẫn cách tính Thuế TNCN đối với chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất.

Căn cứ vào Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC (Sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC).

2.1. Cách tính Thuế TNCN.

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất chuyển nhượng

Trong đó:

* Xác định Giá chuyển nhượng:

** Trường hợp 1: Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Không có công trình xây dựng trên đất. Hoặc có gắn với công trình xây dựng trên đất. Kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai).

=> Được xác định là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Lưu ý: Nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá. Hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp thành phố/tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

=> Thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp thành phố/tỉnh quy định (Tại thời điểm chuyển nhượng).

- Xác định giá trị nhà, kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất.

+ Được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp thành phố/tỉnh quy định.

+ Nếu UBND cấp thành phố/tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà. Thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây Dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

- Xác định giá trị đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

+ Nếu hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng. Hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp thành phố/tỉnh quy định.

=> Thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá UBND với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng.

+ Trường hợp UBND cấp thành phố/tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây Dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

**Trường hợp 2: Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước.

- Là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND thành phố/tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại => Thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo Bảng giá do UBND thành phố/tỉnh quy định.

* Xác định thuế suất chuyển nhượng: Thuế suất đối với chuyển nhượng là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

=> Như vậy, công thức tính Thuế TNCN đối với chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất là: Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%

2.2. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng.

- Trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận Bên mua là người nộp thuế thay cho Bên bán => Thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận Bên mua là người nộp thuế thay cho Bên bán => Thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

- Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

* Lưu ý:

- Trường hợp chuyển nhượng là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu.

- Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp => Như: Thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,… Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.