Căn cứ Thông tư số 123/2012/TT-BTC ngày 27/7/2012 của Bộ Tài Chính về Thuế TNDN. Tại Điều 16 Thông tư này có quy định như sau:

“Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất, cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay chưa có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất.

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm các hình thức sau:

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Chuyển nhượng quyền thuê đất; Cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Chuyển nhượng quyền thuê đất; Cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gắn với tài sản trên đất, bao gồm: Nhà ở, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất, các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông, lâm, ngư nghiệp.

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.”

1. Căn cứ tính thuế:

Thu nhập tính thuế = Thu nhập (TN) chịu thuế - Các khoản lỗ của chuyển nhượng BĐS của các năm trước (Nếu có)

TN chịu thuế = Doanh thu từ Hợp đồng chuyển nhượng BĐS - Giá vốn BĐS – Chi phí liên quan

- Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS phải xác định riêng để kê khai nộp thuế; Không áp dụng mức thuế suất ưu đãi, thời gian miễn thuế, giảm thuế.

- Lỗ từ chuyển nhượng BĐS không được bù trừ với thu nhập SXKD và thu nhập khác mà được chuyển lỗ không quá 5 năm đơn vị hoạt động chuyển nhượng BĐS của các năm sau.

Thuế TNDN phải nộp = TN tính thuế x Thuế suất

2. Thuế suất: 25%

* Doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS không chỉ bao gồm các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, mà còn bao gồm các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.

* Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS theo quy định của pháp luật bao gồm:

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất. Phần thu nhập này bao gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất;

• Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Doanh nghiệp cần lưu ý rằng khoản thu nhập này không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất;

• Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất;

• Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất;

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.

=> Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; Tuy nhiên không bao gồm trường hợp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 22% (Từ ngày 01/01/2016 áp dụng mức thuế suất 20%).

- Doanh nghiệp cần lưu ý rằng thu nhập từ việc chuyển nhượng BĐS phải xác định riêng để kê khai nộp thuế. Doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh BĐS phải kê khai theo từng lần phát sinh đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS; Tuy nhiên doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS cũng có thể kê khai theo từng lần phát sinh nếu có nhu cầu.

- Doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS thực hiện nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tạm tính hàng quý theo quy định. Khi kết thúc năm tính thuế, doanh nghiệp làm thủ tục Quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp cho toàn bộ hoạt động chuyển nhượng BĐS đã tạm nộp Thuế thu nhập doanh nghiệp theo quý hoặc theo từng lần phát sinh.

* Ưu đãi về thuế: Doanh nghiệp chỉ được hưởng ưu đãi Thuế thu nhập doanh nghiệp, cụ thể là được áp dụng thuế suất 10% khi doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư – kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua cho các đối tượng theo quy định của Luật Nhà ở.

* Lỗ: Đối với doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản mà bị lỗ thì doanh nghiệp phải theo dõi riêng, thực hiện bù trừ lỗ của hoạt động chuyển nhượng BĐS với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh khác nếu có (Áp dụng từ ngày 1/1/2014) và chuyển lỗ trong các năm sau theo quy định của pháp luật về Thuế thu nhập doanh nghiệp.

* Đối tượng chịu thuế:

- Doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản; Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.

- Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS bao gồm:

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (Gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật);

+ Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất;

+ Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất;

+ Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất;

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.

Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.

* Theo quy định tại Khoản 3 Mục VII Phần C Thông tư số 130/2008/TT- BTC; Khoản 3 Điều 9 Thông tư số 123/2012/TT-BTC và Điều 34 Thông tư số 28/2012/TT-BTC của Bộ Tài Chính về quản lý thuế thì: Doanh nghiệp giải thể, phá sản phải thực hiện quyết toán thuế với cơ quan thuế đến thời điểm có quyết định giải thể, phá sản của cơ quan có thẩm quyền và hoàn thành nghĩa vụ thuế theo quy định.

3. Cách tính Thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS

-Số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp = Thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản x 20%

- Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trừ giá vốn của BĐS và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS.

3.1. Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS

- Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng BĐS theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán BĐS phù hợp với quy định của pháp luật (Bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có); Cụ thể như sau:

+ Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán BĐS thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng BĐS thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng BĐS.

+ Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao BĐS cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng: Cụ thể như sau:

+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (Bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp kê khai nộp Thuế thu nhập doanh nghiệp theo doanh thu trừ chi phí.

+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp Thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính Thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm.

- Khi bàn giao BĐS doanh nghiệp phải thực hiện Quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp và Quyết toán lại số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp. Trường hợp số Thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp thấp hơn số Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp thì doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào Ngân sách Nhà nước. Trường hợp số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp lớn hơn số thuế phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn lại số thuế đã nộp thừa.

- Đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ và kê khai tạm nộp thuế theo tỷ lệ % trên doanh thu thu được tiền, doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính Thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm đồng thời có phát sinh chi phí quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới khi bắt đầu chào bán vào năm phát sinh doanh thu thu tiền theo tiến độ thì chưa tính các khoản chi phí này vào năm phát sinh chi phí. Các khoản chi phí quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới này được tính vào chi phí được trừ theo mức khống chế theo quy định vào năm đầu tiên bàn giao BĐS, phát sinh doanh thu tính Thuế thu nhập doanh nghiệp.

- Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trong một số trường hợp được xác định như sau:

+ Trường hợp doanh nghiệp có cho thuê lại đất thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần. Việc chọn hình thức doanh thu trả tiền một lần chỉ được xác định khi doanh nghiệp đã đảm bảo hoàn thành các trách nhiệm tài chính đối với Nhà nước, đảm bảo các nghĩa vụ đối với các bên thuê lại đất cho hết thời hạn cho thuê lại đất.

+ Trường hợp doanh nghiệp đang trong thời gian hưởng ưu đãi Thuế thu nhập doanh nghiệp lựa chọn phương pháp xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là toàn bộ số tiền thuê bên thuê trả trước cho nhiều năm thì việc xác định số Thuế thu nhập doanh nghiệp từng năm miễn thuế, giảm thuế căn cứ vào tổng số Thuế thu nhập doanh nghiệp của số năm trả tiền trước chia (:) Số năm bên thuê trả tiền trước.

+ Trường hợp tổ chức tín dụng nhận giá trị quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm nếu có chuyển quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận.

+ Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất là tài sản kê biên bảo đảm thi hành án thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên đương sự thỏa thuận hoặc giá do Hội đồng định giá xác định.

3.2. Chi phí chuyển nhượng BĐS

- Nguyên tắc xác định chi phí:

+ Các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng BĐS trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế và phải đảm bảo các điều kiện quy định các khoản chi được trừ và không thuộc các khoản chi không được trừ quy định tại Điều 6 Thông tư này.

+ Trường hợp dự án đầu tư hoàn thành từng phần và chuyển nhượng dần theo tiến độ hoàn thành thì các khoản chi phí chung sử dụng cho dự án, chi phí trực tiếp sử dụng cho phần dự án đã hoàn thành được phân bổ theo m2 đất chuyển quyền để xác định thu nhập chịu thuế của diện tích đất chuyển quyền; Bao gồm: Chi phí đường giao thông nội bộ, Khuôn viên cây xanh, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống cấp, Thoát nước, Trạm biến thế điện, Chi phí bồi thường về tài sản trên đất, Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và Kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng được cấp có thẩm quyền phê duyệt còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp Ngân sách Nhà nước, các chi phí khác đầu tư trên đất liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.

- Việc phân bổ các chi phí trên được thực hiện theo công thức sau:

Chi phí phân bổ cho diện tích đất đã chuyển nhượng = Tổng chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng x Diện tích đất đã chuyển nhượng

+ Tổng diện tích đất được giao làm dự án (Trừ diện tích đất sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định pháp luật về đất).

+ Trường hợp một phần diện tích của dự án không chuyển nhượng được sử dụng vào hoạt động kinh doanhkhác thì các khoản chi phí chung nêu trên cũng phân bổ cho cả phần diện tích này để theo dõi, hạch toán, kê khai nộp Thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động kinh doanh khác.

+ Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kéo dài trong nhiều năm và chỉ Quyết toán giá trị kết cấu hạ tầng khi toàn bộ công việc hoàn tất thì khi tổng hợp chi phí chuyển nhượng bất động sản cho phần diện tích đất đã chuyển quyền, doanh nghiệp được tạm phân bổ chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng thực tế đã phát sinh theo tỷ lệ diện tích đất đã chuyển quyền theo công thức nêu trên và trích trước các khoản chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng với doanh thu đã ghi nhận khi xác định thu nhập chịu thuế. Sau khi hoàn tất quá trình đầu tư xây dựng, doanh nghiệp tính toán, điều chỉnh lại phần chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng đã tạm phân bổ và trích trước cho phần diện tích đã chuyển quyền cho phù hợp với tổng giá trị kết cấu hạ tầng.

+ Trường hợp khi điều chỉnh lại phát sinh số Thuế nộp thừa so với số thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số Thuế phải nộp của kỳ tính thuế tiếp theo hoặc được hoàn trả theo quy định hiện hành; Nếu số thuế đã nộp chưa đủ thì doanh nghiệp có trách nhiệm nộp đủ số thuế còn thiếu theo quy định.

- Chi phí chuyển nhượng BĐS được trừ bao gồm:

Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

+ Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp Ngân sách Nhà nước;

+ Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; Trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng BĐS.

+ Đối với đất có nguồn gốc do góp vốn thì giá vốn là giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn;

+ Trường hợp doanh nghiệp đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ trường hợp thực hiện theo quy định riêng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất;

+ Đối với đất của doanh nghiệp có nguồn gốc do thừa kế theo pháp luật dân sự; Do được cho, biếu, tặng mà không xác định được giá vốn thì xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất do Chính phủ quy định tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng.

+ Trường hợp đất của doanh nghiệp được thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ.

+ Đối với đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất là tài sản kê biên để bảo đảm thi hành án thì giá vốn đất được xác định tùy theo từng trường hợp cụ thể theo hướng dẫn tại các điểm nêu trên.

+ Chi phí đền bù thiệt hại về đất.

+ Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu.

+ Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.

+ Các khoản chi phí bồi thường, đền bù, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu trên nếu không có hóa đơn thì được lập Bảng kê ghi rõ: Tên; Địa chỉ của người nhận; Số tiền đền bù, hỗ trợ; chữ ký của người nhận tiền và được chính quyền phường, xã nơi có đất được đền bù, hỗ trợ xác nhận theo đúng quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

+ Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất.

+ Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng.

+ Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông…

+ Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất.

+ Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng.

- Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí. Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng BĐS so với tổng doanh thu của doanh nghiệp.

- Không được tính vào chi phí chuyển nhượng bất động sản các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.

Tư vấn kiến thức kế toán

Hướng Dẫn Bút Toán Cuối Tháng DN Xây Lắp

Đào Tạo Thực Hành Kế Toán Xây Lắp